בשבוע שעבר התפרסמה ידיעה על קבוצת רכישה תל אביבית, שנתקעה עקב קשיים כלכליים אליהם נקלע הקבלן המבצע. אירוע זה התרחש שבוע בלבד לאחר שהמפקח על הבנקים פרסם הצהרה ולפיה כי בקבוצת רכישה יש סיכון גדול יותר ועל הבנקים לגלם סיכון זה, ולשנות את סיווג האשראי של קבוצות הרכישה.

האם אירועים אלו מסמנים את סופו של טרנד קבוצות הרכישה? נתחיל מהמסקנה: הדרך הזולה ביותר לקנות דירה היא עדיין במסגרת קבוצות רכישה, ולמרות הודעת המפקח על הבנקים, אסור להספיד אותן. בהנחה שפרויקט ממוצע נמשך שנתיים וחצי, הרי שהלוואה בסכום של 500 אלף שקל, תתייקר בעקבות שינוי סיווג האשראי ב-8,000 שקל – לא נעים, אבל לא נורא.

לאחר שהצהרנו על המסקנה ננסה להבין את הצהרתו של המפקח על הבנקים ואת השלכותיה על הבנקים למשכנתאות ועל ציבור רוכשי הדירות.

שתי דרכים עומדות בפני מי שרוצה לרכוש דירה: הדרך המסורתית – קניית דירה מקבלן, והאפשרות החדשה יחסית – קניית דירה במסגרת קבוצת רכישה.

כאשר קונים דירה מקבלן, עלות הנכס ידועה מראש, ולמעט מקרים חריגים ויוצאי דופן (עיין ערך חפציבה) גם זמן קבלת הדירה ידוע. מנגד, כאשר קונים דירה במסגרת קבוצת רכישה, מחיר הנכס משוער בלבד, ולוח הזמנים של הפרויקט תלוי בהתנהלות הקבוצה, ובמשתנים רבים נוספים.

עם זאת, לקניית דירה באמצעות קבוצה יש יתרון אחד גדול – הוזלה של כ-20% במחיר. הסיבה לכך היא פטורי מס. קבוצות הרכישה נהנות מפטור על מס רכישה בעסקת רכישת הקרקע – מס ששיעורו עשוי להגיע ל-5% ממחיר הדירה. כאשר הקרקע נרכשת מגוף פרטי, קבוצת הרכישה פטורה גם מתשלום מס ערך מוסף. בנוסף, המסגרת הקבוצתית מאפשרת לחסוך את עלויות השיווק והליווי הבנקאי.

למרות היתרונות הגדולים שגלומים בקניית דירה באמצעות קבוצות רכישה, באפשרות זו טמון גם פוטנציאל ללא מעט בעיות: ניגודי אינטרסים בין הועד המנהל של הקבוצה לחבריה, אי ידיעה מספקת של הטבות המס המגיעות לרוכשים, ואפילו עריכת דוחות שגויים ומשופצים. כל אלו עלולים לעכב את השלמת הפרויקט, ולהגדיל את עלויות הבנייה במידה ניכרת.

על רקע זה באה הצהרת המפקח על הבנקים. במטרה למנוע קריסה אפשרית של המערכת הבנקאית, הוחלט במסגרת המלצות באזל 2, להטיל על הבנקים הגבלות שונות ביחס לכמות האשראי שהם מורשים להעניק ללקוחותיהם המסחריים והפרטיים, כאשר תנאי האשראי נקבעים בהתאם למגזר הפעילות של מבקש ההלוואה. בצורה כזו, אם אחד ממגזרי הפעילות במשק ייקלע לקשיים, הוא לא יגרור אחריו את המערכת הבנקאית. למשל, הבנקים מוגבל בהיקף ההלוואות שהם רשאים להעניק לרוכשי מכוניות ולחברות כלי הרכב.

פרוטוקול באזל 2 קבע שכל בנק רשאי להקצות עד 20% מסך האשראי העומד לרשותו לקבלנים. עד כה, קבוצות הרכישה הוגדרו כלקוחות פרטיים, ולכן האשראי שניתן להן לא נכנס תחת הגבלה זו. הוראת המפקח על הבנקים לשנות את סיווג קבוצות הרכישה לתחום הליווי הבנקאי מעמידה אותן בקבוצה אחת עם הקבלנים, ומשנה את המצב.

בעקבות שינוי הסיווג והכפפת ההלוואות לקבוצות הרכישה להגבלות המוטלות על מתן אשראי לקבלנים, הבנקים הקטנים למשכנתאות יתקשו להעניק אשראי לקבוצות הרכישה, שכן הדבר יביא אותם לרף האשראי המירבי שהם רשאים לתת.

אנו מעריכים, שהבנקים הגדולים ייכנסו לפירצה זו וישתלטו על התחום. משמעות הדברים היא הקטנת התחרות בין הבנקים, ובעקבותיה עליית ריביות בהלוואות לקבוצות רכישה.

מעבר להגבלת כמות האשראי, חשוב לציין את הבדלי הריבית בין המגזרים השונים. בעוד שלרוכשי דירות הבנקים מלווים בריבית הנמוכה מריבית הפריים, הרי שהריבית המקובלת בתחום ליווי הפרויקטים לקבלנים גבוהה מריבית הפריים ב-2% עד 3%.

המשמעות המיידית היא עליית שיעורי הריבית שקבוצות הרכישה ישלמו בזמן תקופת הבנייה. להערכתנו, ההחזר החודשי על הלוואה בהיקף של 500 אלף שקל, יגדל ב-300 שקל. נדגיש כי מדובר אך ורק בתקופת הבנייה. עם השלמת הפרויקט ניתן למחזר את ההלוואה ולהקטין את ההחזר החודשי. דהיינו, אם תקופת הבנייה תימשך שנתיים וחצי, הלוואה של 500 אלף שקל תתייקר ב-8,000 שקל.

לסיכום, השפעתה של העלייה בשיעור הריבית על עלות רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה תהיה מינורית בלבד. לשינוי הסיווג תהיה השפעה גדולה הרבה יותר על הבנקים הקטנים. אלו יחדלו בהדרגה מנתינת אשראי לקבוצות רכישה, ובמקומם יכנסו הבנקים הגדולים: לאומי, מזרחי ופועלים.

לדעתנו, יש לעודד קניית דירות במסגרת קבוצת רכישה גדולות, ולהנהיג רגולציה בתחום. זאת, בעיקר באמצעות הוצאת הניהול מידי הוועדים המנהלים, והכנסת מנהלי פרויקטים מקצועיים. כמו כן, כדי למנוע את קריסת חברות הבניה נכון להקל בתנאי המיסוי לקבלנים, כך שיוכלו להתחרות מול קבוצות הרכישה.

הפוסט גלובס – רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה הופיע לראשונה ב-מתן פיננסים.

כמה מצער שלמדינת ישראל יש כלים לסייע לרוכשי הדירות, אולם היא אינה מנצלת אותם.

אחת הדרכים שבהן יכולה המדינה לסייע לאזרחיה לרכוש דירה היא באמצעות מתן הלוואה בתנאים מועדפים (בעבר ניתנו גם מענקים מותנים, אך כלי זה כמעט ואינו מופעל כיום). המדינה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, מעניקה, לאלו הזכאים לכך, סיוע בדמות הלוואה צמודה בריבית קבועה, הניתנת ל-20, 25 או 28 שנה בתנאי החזר מועדפים.

היקף הסיוע לזכאים נקבע בהתאם לפרמטרים שונים: מספר האחים והאחיות של בני הזוג, שנות הנישואין ומספר הילדים. עולים חדשים זכאים להלוואה בהתאם למספר השנים שהם גרים בישראל. גם רווקים מעל גיל 30 זכאים לסיוע בהתאם לגילם. בנוסף, ניתן סיוע למי שמבקש לרכוש דירה באחד מאיזורי העדיפות הלאומית, כפי שנקבעו על ידי הממשלה.

בשונה מהלוואות רגילות הנושאות ריבית קבועה, את ההלוואה לזכאים ניתן לפרוע בכל עת ללא קנס. הטבה זו מאפשרת ללוקחי ההלוואה למחזר אותה כאשר הריבית במשק יורדת, מבלי להסתכן בעליית ריבית. בנוסף לכך, הזכאים נהנים מתעריפי שמאות מיוחדים, מתעריף מיוחד לדמי פתיחת תיק הלוואה והטבות נוספות.

הכלי אמנם קיים, אבל ההלוואה לזכאים אינה מספקת כיום פתרון למי שמתקשה לרכוש דירה. מדינת ישראל ומשרד השיכון קיבלו החלטה אסטרטגית לצמצם את הלוואות הזכאות ולהקשיח את הקריטריונים לקבלתן. בנוסף לכך, המדינה העלתה את הריבית על הלוואות אלו, וכיום היא גבוהה יותר מהריבית הבנקאית שניתן לקבל בהלוואה במסלול ריבית קבועה. כתוצאה מכך, ההלוואה לזכאים שבמקורה תוכננה ככלי לצמצום פערים במדינת הרווחה, כבר אינה כלי יעיל לסיוע לרכישת דירה.

רכישת דירה אינה מותרות. בניית דירות להשכרה אינה דבר נפוץ במשק הדיור הישראלי, ולכן העדר האפשרות לרכוש דירה מקשה על התפתחות התא המשפחתי ומעמיק את הפערים הכלכליים במדינה.

אנו ממליצים לבטל את ההלוואה לזכאים ולהחליפה במענקי דיור שיוענקו לקבלנים המשתתפים במכרזי מינהל מקרקעי ישראל. במקביל, המדינה תקבע כחלק מתנאי המכרז שעל הקבלנים להקצות מספר דירות בעלות מופחתת לאוכלוסיית הזכאים.

אנו מאמינים כי בדרך זו, המדינה תוכל לא רק להעניק סיוע אמיתי לאזרחיה המבקשים לרכוש דירה, אלא גם לחימנע מגיוס כסף יקר להלוואות לזכאים. כך, גם אוכלוסיית הזכאים וגם מדינת ישראל יצאו נשכרים.

הפוסט גלובס – משכנתאות לזכאים הופיע לראשונה ב-מתן פיננסים.

בשוקי ההון, וגם בשיחות הסלון מדברים כבר יותר משנתיים על בועת הנדל"ן. רבים טוענים שאין זה סביר שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בקצב כה מהיר, ושירידת מחירים גדולה, גם אם תתמהמה, בוא תבוא.

ישנו קשר ברור בין שיעור הריבית הנמוך למחירי הדירות הגבוהים. ונגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, רמז שמלבד מכשיר הריבית, לבנק ישראל יש כלים נוספים לויסות עליית מחירי הנכסים. לדברי פישר, הבנק יכול להפעיל מכשירי פיקוח נוספים כגון קביעת קריטריונים לקבלת משכנתא ושינוי יחס הנזילות הנדרש מהבנקים, כאשר ככל שיידרשו הבנקים להקצות סכומים גדולים יותר לבטחונות, תקטן כמות הכסף שהם יוכלו להלוות לרוכשי הדירות, ולכך תהיה השפעה מיידית על מחירי הנדל"ן.

לדעתנו, גם התערבות רגולטורית של בנק ישראל אינה יכולה לשנות את תנאי השוק, ולנצח את היד הנעלמה. כל זמן שלא ישתנו התנאים הבסיסיים של שוק הנדל"ן, המחירים ימשיכו לטפס לשחקים.

מחירי הנכסים מושפעים ממספר גורמים הקובעים את מגמת המחיר – כלפי מעלה או כלפי מטה. הגורם החשוב ביותר, ובעל ההשפעה הרבה ביותר הוא היחס בין הביקוש להיצע. כאשר אנשים רבים רוצים לקנות דירה, אולם מספר הדירות העומדות למכירה קטן, ומספר התחלות הבניה נמוך, אין סיכוי שמחירי הנדל"ן ירדו.

מחירי הדיור מושפעים גם משוק השכירות. שכירת דירה יכולה להוות אלטרנטיבה לרכישת נכס, רק כאשר מחיר השכירות נמוך ביחס למחיר הקניה. ככל שמחירי השכירות גבוהים יותר כך גדלה האטרקטיוויות של נטילת משכנתא ורכישת נכס למגורים.

במצב הנוכחי, כאשר מחירי השכירות גבוהים מאד, גם למי שאין ברשותו הון עצמי גדול, כדאי יותר לקחת משכנתא ולרכוש דירה, מאשר לשלם 4,500 שקל בחודש כדמי שכירות על דירת ארבעה חדרים בפריפריה שעולה מיליון ושלוש מאות אלף שקל. כל עוד מחירי השכירות יהיו גבוהים, הביקוש לרכישת דירות ימשיך לגדול, ומחירי הנדל"ן יעלו.

גורם נוסף שאסור לשכוח הוא שבכל הנוגע לקניית דירה, בני אדם אינם פועלים לפי מודלים כלכליים, ובהתאם לשיקולי רווח והפסד. מרבית בני האדם חשים צורך להחזיק בבעלותם את הדירה שבה הם גרים, ויקנו נכס כמעט בכל מחיר. זאת, גם במחיר של נטילת משכנתא לתקופה ארוכה של 30 שנים.

מלבד זאת, יש להעיר שהקשחת הקריטריונים לקבלת משכנתא תפגע בראש ובראשונה בשכבות החלשות, אשר יתקשו ליטול משכנתא, ויתרחקו עוד יותר ממימוש חלום הדירה.

אנו מאמינים כי הפיתרון טמון בהפשרת קרקעות מינהל מקרקעי ישראל, ושיווק מסיבי של קרקעות לבנייה רווייה ורבת קומות. כמו כן, יש לעודד מעבר של אוכלוסיה חזקה ליישובי הצפון והדרום תוך יצירת אלפי מקומות עבודה, ובכך לשנות את מפת ביקושי הנדל"ן. רק בדרך זו ניתן יהיה לווסת את מחירי הדירות, ולהחזירן לרמות שפויות.

הפוסט גלובס – הנגיד לא יכול לשלוט במחיר הדירה הופיע לראשונה ב-מתן פיננסים.

תשובתו של אילון היתה ברורה וחד-משמעית: הוא רוצה לשמור לעצמו את הערך המוסף שמעניקה התוכנה ולמכור אותה בעצמו למשתמשים, גם כאשר ברור כי היא קלה להעתקה. "אתה צריך להחליט באיזה תחום אתה", היקשה ברקת. "האם אתה חברת תוכנה שמשפרת את המוצר ומשקיעה באנשי פיתוח או חברת מכירות, שדורשת התארגנות אחרת לגמרי". תשובת היזם הבהירה כי הוא בטוח שחברה שיקים תוכל להביא את המיזם מאפס למאה – או במלים אחרות, הוא יוכל לעשות הכל בעצמו.

"אבל זה לא עובד ככה", החל ברקת לאבד סבלנות. "אתה לא מוכן לשתף פעולה עם הבנקים או גופים אחרים בשוק המשכנתאות, זה אומר שאין לך עניין למנף את כל השוק, אלא רק את עצמך. אתה זאב בודד שנלחם בשוק". אילון נותר צוק סלע איתן.

בשלב זה עוד ניתן היה להעריך את היזם העומד על שלו, שמניח שיש לו מוצר טוב ביד ולא מוכן לשנות את התוכנית העסקית, אלא שאז הגיע השלב העצבני באמת. הכריש צידון הציע 180 אלף שקל בהלוואת בעלים, תמורת 50% שותפות (ולא 30%) עד שלב ההחזר ו-18% שותפות (במקום 10%) לשלוש שנים נוספות. הכריש אמיר איל הציע לתת את ההון תמורת 26% שותפות לנצח.

היזם לא מיהר לקבל את שתי ההצעות, ונראה כי הלחץ כלל לא משפיע עליו. בשלב זה זרק הכריש יוסי מולדבסקי שאלה קריטית: "מה קורה אחרי שלוש שנים? מחזירים לך את המניות?". היזם לא טרח להכחיש או להתנצל על המודל העסקי המוזר שעמו הגיע. "אתה לא מחפש משקיע אלא הלוואה מהבנק", סיכם מולדבסקי. "משכנתא למשכנתא. במקום להתחלק בסיכון ובסיכוי אתה רוצה שותף לסיכון ומשאיר לך את הסיכוי. אני בחוץ".

אילון לא התבלבל, לא ניסה למצוא את דרך הביניים ולא חשב שאולי כדאי להתקפל רק במעט כדי להגיע לעמק השווה. "אתה לא מחפש שותף", הטיח בו ניר ברקת, והכרישה רוני רוס הוסיפה: "אתה אולי כלכלן מצוין, אבל בעסקים אתה לא ממש מבין. שלושה אנשים הביעו עניין ואת שלושתם הצלחת לעצבן. הגישה הזו שלך תכשיל אותך". היזם לא התרגש. חמשת הכרישים נסוגו והוא יצא מן האולפן עם הרבה כבוד עצמי אך ללא אגורה, כשהוא משוכנע שעשה את הדבר הנכון.

מה למדנו: לא כל כלכלן הוא יזם, ולהפך. ראוי כי את המפגש עם המשקיע יוביל אדם נח לבריות, שמבין כי בעסקים נדרשת יצירתיות וגמישות מחשבתית, כי שיתוף פעולה הוא עניין חיוני וכי המשקיע הופך שותף מלא במיזם.

אם תגיע אל בעל ההון כשכל החוכמה נמצאת בצד שלך ולא תוכיח כי כדאי להצטרף למיזם שלך בשל אישיותך הקורנת ויכולתך לעבוד בצוות מנצח – תישאר כשבידך הרעיון, אך ההון הנחשק בידיו של מישהו אחר.

הפוסט הכרישים – נכונות להשקעה במערכת לאופטימיזציה במשכנתאות הופיע לראשונה ב-מתן פיננסים.

להערכתו, כ-20% מהבקשות שמוגשות לבנקים למשכנתאות כיום נדחות, כאשר באופן כללי אנשים חוששים היום יותר להגיש בקשה למשכנתא. "החיתום של הבנקים הפך להיות נוקשה הרבה יותר ואחוזי המימון שהם מאשרים נמוכים יותר. בתקופה כזו, בה המחירים גבוהים, זוג צעיר צריך להביא הרבה יותר כסף מהבית".

ואולם, במקביל לעלייה בשיעור דחיות המשכנתא, שיעור המשקיעים בקרב לקוחותיו של איילון עלה אף הוא בצורה דרמטית. "עד לפני שנתיים מה שהיה משקיע בדירות היו אנשים שיש להם הון. בשנתיים האחרונות כל מי שיש לו קצת כסף פנוי קונה דירה להשקעה. מבחינת הבנק זה ממש לא משנה אם אתה קונה דירה למגורים או להשקעה. לכן ברור שמי שקונה דירה להשקעה מתחרה על המשכנתא עם זה שרוצה לקנות דירה למגורים", אומר איילון.

מיעוט התחלות הבנייה משפיע?

ההסבר הנפוץ לעליית מחירי הדירות של 3 השנים האחרונות הוא ירידת הריבית וקצב נמוך מידי של התחלות בנייה. "ריבית בנק ישראל הגיעה בשנת 2009 לרמה של 0.5%. הריבית אף פעם לא היתה כל כך נמוכה", ציין אתמול במסיבת העיתונאים שר השיכון אריאל אטיאס. "ריבית נמוכה, בתוספת היצע דירות נמוך, זה כמו דלק על מדורת מחירי הנדל"ן". ומכיוון שרמת הריבית במשק איננה בתחום אחריותה של ממשלת ישראל, התמקדו אתמול נתניהו ושריו בצעדים להגדלת היצע הדירות.

בחינת נתוני התחלות הבניה של השנים האחרונות, שנכללו במצגת של נתניהו, מגלה שלא היתה האטה משמעותית שיכולה להסביר את הזינוק במחירי הדירות ב-3 השנים האחרונות. להיפך, נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה הדרגתית רצופה במספר הדירות שהוחל בבנייתן מאז הרבעון השני של שנת 2007. הנתון המשמעותי יותר לדיון, שלא נכלל במצגת, הוא דווקא מספר הדירות שבנייתן הושלמה. גם כאן מתגלה שהנתונים לא ממש משרתים את הטיעון של נתניהו: מאז הרבעון השלישי של 2007 מספר הדירות שנשפכו לשוק נמצא במגמת עלייה.

את ההסבר לזינוק במחירים צריך אם כן למצוא דווקא בצד הביקוש. שם התרחשו בשנים האחרונות כמה אירועים יוצאי דופן, כאשר רובם ככולם קשורים בדרך זו או אחרת במדיניות. התפתחויות אלו הגדילו את הביקושים בשוק הדיור, אך באותה עת יצרו פער הולך ומתרחב בין אלו שיכלו להרשות לעצמם רכישת דירה (או דירות) ובין כל השאר. מחאת האוהלים האחרונה מגלה שכל השאר הוא חלק גדול מאוד מהאוכלוסייה בישראל.

השקעה בדירה: בגלל המימון

מנתונים של בנק אגוד עולה, שההשקעה בדירה היא לא אפיק ההשקעה המשתלם ביותר. לאורך 10 שנים, השקעה במניות הניבה תשואה גבוהה יותר מהשקעה בדירות למגורים, גם אם מניחים שכירות גבוהה יחסית של 5% מערך הנכס.

מלבד צעדי בנק ישראל לריסון שוק המשכנתאות, הממשלה הפחיתה בשנים האחרונות את היקף המשכנתאות המסובסדות שהיא מעניקה לזכאים. בין ההמלצות של מרכז המחקר של הכנסת מוצע להגמיש את הקריטריונים לזכאות למשכנתאות מסובסדות ולבחון את האפשרות לקבוע מערך קריטריונים חדש "התואם יותר את צרכי השעה". זאת, על רקע הירידה המתמדת בכמות האשראי הממשלתי המכוון לדיור.

על פי נתוני בנק ישראל, בסוף שנת 2007 עמדו סך ההלוואות של ממשלת ישראל לדיור על 40.4 מיליארד שקל. סכום זה ירד באופן עקבי בכל אחת מהשנים האחרונות, כאשר נכון לסוף מאי 2011 הגיע לרמה של 30.1 מיליארד שקל- ירידה של 25.5% תוך שלוש שנים וחצי.

משמעות הנתונים ברורה: הממשלה נותנת היקף האשראי לדיור שנותנת הממשלה לזכאים נמוך מהיקף האשראי שנפדה במסלול זה. וכך, שוק המשכנתאות הופך לשוק בו לחזקים, אלו שמצליחים להעמיד הון התחלתי גבוה יותר, יש יתרון בקבלת משכנתאות. וכשהריבית נמוכה ומחירי הדירות נוסקים, מי שיש לו קונה עוד. ומי שאין לו נשאר מאחור.

הפוסט themarker– חלום המשכנתא מתרחק הופיע לראשונה ב-מתן פיננסים.

בשבועות האחרונים עסקנו בהרחבה בבעיות שעליית מחירי הנדל"ן יוצרת – הפערים החברתיים ושנות העבודה הרבות שמשפחה ישראלית ממוצעת נדרשת להשקיע על מנת להגיע לדירה משלה. עם זאת, יש גם מי שנהנה מעליית המחירים – בעלי הדירות. במאמר זה נתמקד באלו שרכשו דירה בשנתיים האחרונות, ונציג שיטה שתאפשר להם לנצל את עליית המחירים, ולייצר כסף, דהיינו תזרים מזומנים קבוע.

במבט ראשון, לעליית שווי הנכסים אין משמעות מעשית, כל עוד הנכס לא נמכר, מחיר הדירה עלה רק על הנייר. מי שנטל משכנתא כדי לרכוש דירה, עדיין צריך לעמוד באותם תשלומים, ועבורו אין שום תועלת בעליית שווי הקירות. בפועל, גם מי שלא מתכוון למכור את דירתו יכול ליהנות מעליית המחירים. זאת כיוון שעלות המשכנתא ביחס לשווי הבית קטנה, ואת ההפרש שנוצר ניתן לנצל לצורך הגדלת השעבוד ונטילת משכנתא נוספת, שתשמש אותנו להגדלת ההון.

לכאורה, כל אדם יכול לרכוש דירה לצורך השקעה, ולממן את המשכנתא באמצעות השכרתה. בפועל, הבנקים למשכנתאות אינם נותנים הלוואה בסכום העולה על 75% משווי הנכס המשועבד. כיוון שכך, לא ניתן לרכוש דירה ללא תוספת הון עצמי. אולם, עם עליית מחירי הדירות, שיעור המימון הבנקאי ביחס לשווי הדירה יורד, וניתן לנצל זאת על מנת ליטול משכנתא נוספת על אותו נכס.

בדרך זו ניתן למנף את עליית מחירי הנכסים ולרכוש נכס נוסף ללא תוספת של הון עצמי, ומבלי להגדיל את החזר משכנתא החודשי. רכישת הנכס הנוסף תיעשה באמצעות הגדלת השעבוד על הדירה הישנה, ותוספת שעבוד על הדירה החדשה. רכישת הדירה הנוספת לא תגדיל את החזרי המשכנתא, אשר ימומנו מהשכרת הדירה.

הנה דוגמא שתסייע להבהיר את העניין.

משפחת ראובני רכשה לפני שנתיים דירה בשווי 900 אלף שקל, ולצורך כך נטלה משכנתא בסך 630 אלף שקל. בעקבות עליית המחירים, הדירה שווה כיום מיליון ומאתיים אלף שקל. דהיינו, אם בעת רכישת הדירה, היקף המשכנתא היה קרוב לסכום המירבי, הרי שכיום ניתן ליטול משכנתא נוספת, ולממן באמצעותה רכישה של דירה נוספת, ללא תוספת הון.

במקרה שלפנינו, משפחת ראובני יכולה לקנות נכס נוסף בשווי 600 אלף שקל. כיוון, ששווי נכסי המשפחה יעמוד על מיליון ושמונה מאות אלף שקל, באפשרותה של משפחת ראובני לממן את מלוא עלות רכישת הדירה הנוספת באמצעות נטילת משכנתא נוספת. השכרת הדירה הנרכשת בסכום של 2,800 שקל בחודש תממן את ההחזרים החודשיים של המשכנתא הנוספת, ולאחר 22 שנים, עם סיום התשלומים, היא תחזיק בבעלותה דירה שניה מבלי שהוציאה עליה ולו שקל נוסף.

תסריט זה ניתן למימוש רק כיוון שעליית מחירי הדירות איפשרה למשפחת ראובני להגדיל את סכום השעבוד. לו מחיר הדירה הראשונה היה נשאר בעינו, 900 אלף שקל, לא היתה כל אפשרות לקחת משכנתא נוספת ולרכוש את הדירה השניה ללא תוספת הון עצמי.

מינוף זה הוא השיטה הטובה ביותר הקיימת כיום לייצר הכנסה עתידית בלי תוספת של הון עצמי, וללא צורך לחסוך. בסיס הרעיון הוא ההבנה כי אמנם לא נהנה כיום משכר הדירה שיתקבל, אך בעוד 15 או 20 שנה, לאחר גמר תשלום המשכנתא, נחזיק ברשותנו דירה נוספת ללא שעבוד.

הפוסט גלובס – הדירה שלך היא פרת מזומנים הופיע לראשונה ב-מתן פיננסים.

פרופסור סטנלי פישר היקר,

אדוני, להלן העובדות הידועות.

1. מחירי הדירות עולים מזה עשור.
2. זוגות צעירים ומשפחות מרובות ילדים קורסים תחת נטל המשכנתא.
3. משך המשכנתא הממוצע בישראל הוא מהארוך ביותר בעולם המערבי.
4. מחירי הדיור גבוהים לא רק בתל אביב, אלא גם בפריפריה. דירה בת 4 חדרים במודיעין עולה לא פחות ממיליון ושלוש מאות אלף שקלים. כך גם בפתח תקווה, ובערים מרוחקות יותר.

המסקנה הנובעת מנתונים אלו היא שאין מנוס מנקיטת צעדים להורדת מחירי הדירות, ושיאפשרו גם לצעירים לרכוש דירה למגורים.

הכרזתך אתמול על הורדת שיעור המימון הבנקאי המירבי ל-60% משווי הנכס הממושכן פועלת בדיוק בכיוון ההפוך. מהלך זה יגרום להעמקת הפערים הכלכליים – העשירים יתעשרו עוד יותר, והעניים יהיו עניים יותר. המעמד הבינוני העובד ימשיך להישחק ולהידרדר ברמת החיים.

בשם הגילוי הנאות, אני רוצה לגלות לך, אדוני הנגיד, שהמהלך שנקטת בו אמש, עשוי דווקא לשפר את עסקיי האישיים. אני, כמי שמייעץ לנוטלי משכנתאות פרטיים, ארוויח מהקשחת התנאים בכך שהייעוץ שלי יהיה נדרש ושווה יותר.

הנה מה שיקרה כתוצאה מהפחתת שיעור המימון:

הבנקים שייאלצו להפריש סכומים גדולים יותר כבטחונות להלוואות ידרשו מהלווים ביטוח אשראי של גופים חיצוניים, והמשכנתאות יתייקרו. בעקבות זאת, זוגות שעד כה יכלו לרכוש דירה משל עצמם, ימשיכו לחלום ולהתגורר בשכירות.

עליית מחירי השכירות בעקבות הגדלת הביקוש תקטין את היצע הדירות למכירה. זאת, כיוון שבעלי דירות שהשכירו אותם ב-4,500 שקל בחודש יוכלו לקבל עבורם סכומים גבוהים הרבה יותר. מנגד, הביקוש לדירות לא יקטן כיוון שבעלי הון ירוצו לרכוש דירות שאותן יוכלו להשכיר במחירים נאים.

התוצאה תהיה מעגל קסמים. מחירי הדיור יעלו, זוגות צעירים שלא יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה, ימשיכו להתגורר בשכירות, והפער בין עשירים לעניים ילך ויתרחב. זאת, בניגוד לכוונתך.

אדוני, באחד מטורי בעבר טענתי שהדרך היעילה להתמודד עם העליה העקבית והמתמשכת במחירי הדיור היא באמצעות נקיטה בו זמנית של שני צעדים השלובים זה בזה.

1. הפשרת קרקעות מאסיבית, שתקטין את הפער בין הביקוש להיצע, ותוזיל את מחירי הקרקעות לבנייה.
2. הצבת דרישה לקבלנים המתמודדים במכרזי מינהל מקרקעי ישראל להקצות דירות זולות לזוגות צעירים. פיתרון זה נהוג באירופה ואפילו ממדינות ארה"ב. אם ניו יורק יכולה להרשות לעצמה להציב דרישות לקבלנים, גם אנחנו יכולים.

פרופסור פישר, דאגתך ליציבות הבנקים מובנת וראויה לכל שבח. עמדותיך העקביות, ומנהיגותך השקטה סייעו למשק הישראלי לצאת כמעט ללא פגע מהסערות המטלטלות את העולם.

כמו כן, ידוע לי שמחירי הנדל"ן בישראל אינם בתחום אחריותך הבלעדית. עם זאת, אודה לך אם תיקח לתשומת ליבך את הנאמר לעיל, ותעשה כל מה שניתן על מנת לסייע לאזרחי ישראל לרכוש דירה.

בכבוד רב,

ליאור אילון

מנכ"ל מתן – המרכז לסיוע וייעוץ לנוטלי משכנתאות

הפוסט גלובס – השפעת עליית הריבית על מחירי הנדלן הופיע לראשונה ב-מתן פיננסים.

בשנים האחרונות השתנתה המציאות בקיבוצים. לאחר שנים רבות של הגירה שלילית, בני הקיבוצים שעזבו נוהרים חזרה לצור מחצבתם, ועימם אלפי מצטרפים חדשים. הסיבות לתופעה זו רבות ומגוונות, ועליית מחירי הדירות אינה הזניחה שבהן.

הזוגות הצעירים, שמתקשים לרכוש דירה בערים, מקווים למצוא פתרון בהצטרפות לקיבוץ. אבל למרבה הצער, קיבוצים רבים שרויים במצב ביניים משפטי, המקשה על נטילת משכנתא, ועל רכישת דירה.

בטרם הופרטו הקיבוצים, תיפקד כל קיבוץ כישות כלכלית אחת. חברי הקיבוץ עבדו כפי יכולתם וקיבלו לפי צרכיהם, ובכלל זה גם דיור. לאחר הפרטת הקיבוצים, המציאות השתנתה, ומי שמצטרף לקיבוץ צריך לרכוש בו דירה. אבל למרות ההפרטה, מעמד קרקעות הקיבוצים עדיין לא הוסדר, והן אינן מוגדרות כרכוש פרטי של החברים.

הבנקים עדיין לא יודעים כיצד להתמודד עם מצב זה, ומקשים על נטילת משכנתא, כיוון שאינם יודעים אילו קרקעות למשכן, ומהם הבטחונות להלוואה.

כתוצאה מכך, חברי הקיבוץ הטריים מתקשים לרכוש דירה. זאת, למרות מחירי הקרקע הנמוכים באופן יחסי. כיוון שהקרקע אינה מוגדרת כקרקע פרטית, החברים יכולים לשעבד את הדירה לצורך ההלוואה, והם נדרשים לממן את הבניה מהונם העצמי, או באמצעות הלוואות יקרות בתנאים גרועים.

הוא הדין גם לחברי הקיבוץ הרוצים לשפר דיור ולשפץ את הנכס הקיים – אין הם יכולים לקחת משכנתא כמו כל לווה אחר מכיוון שהשטח בו בנוי הבית שלהם שייך למעשה לקיבוץ.

רבים סבורים בטעות, שמצב זה חסר פתרון, וכל עוד לא יעברו קרקעות הקיבוצים לידי החברים, לא ניתן לקחת משכנתא על קניית דירה בקיבוץ, אבל, עם כל מורכבותה של הבעיה, יש כלים שבאמצעותם ניתן להתגבר עליה.

תקנה 751 של מינהל מקרקעי ישראל מסדירה את שיוך הדירות בקיבוצים. קיבוצין שלא החלו בתהליך השיוך לא יזכו לקבל משכנתא מהבנק, אולם קיבוצים רבים כבר החלו בתהליך השיוך, ולקיבוצים אלו, הבנקים מוכנים לתת משכנתא. זאת, מתוך הנחה שתהליך השיוך יסתיים תוך מספר שנים, וחברי הקיבוץ שרכשו דירה, יוכלו לשעבד אותה לטובת הבנק.

עם זאת, כל עוד לא הושלם השיוך, על הקיבוץ לשמש כמתווך בין הבנק לחבריו ולקבל את המשכנתא בשמם. משרד השיכון מעניק זכאות למשכנתא לחברי הקיבוץ, אולם הקיבוץ אחראי להסדרת הזכאות, להשגת המימון לבנייה, וגם לפרעונה לבנק. זאת, באמצעות העמדת מתחם שיכון כבטוחה לבנק.

קיבוצים שהחלו בתהליך השיוך, יכולים לפסוע באחד משני מסלולים:

האפשרות המועדפת על הבנקים היא שיעבוד כל אדמת הקיבוץ לזכות הבנק. בדרך זו, הקיבוץ משתמש בקרקעותיו ונוטל משכנתא מהבנק לטובת חבריו. חסרונותיה של דרך זו ברורים – הקיבוץ נאלץ לשעבד את כל קרקעותיו על מנת שחבריו יוכלו לבנות דירות פרטיות. היתרון הטמון בה הוא, שהבנקים אינם מציבים קשיים בפני הקיבוצים שבוחרים ללכת בה.

הדרך השניה לנטילת משכנתא היא שיעבוד הזכויות הקנייניות בלבד לטובת הבנק. משמעותו של שיעבוד זה היא מתן התחייבות מצד הקיבוץ, שבמקרה שחבר קיבוץ לא ישלם את המשכנתא שנטל, הוא יוחלף בחבר אחר שירכוש את דירתו, ויטול על עצמו את התחייבויותיו. כיוון שמדובר בשעבוד חלש, הרי שמצד הקיבוץ, אפשרות זו עדיפה לאין ערוך על האפשרות הראשונה. הבנקים יעדיפו כמובן את מסלול המשכנתא הראשון, אך גם אפשרות זו מקובלת עליהם.

שתי הדרכים שתיארנו מאפשרות לחברי הקיבוצים שהחלו בתהליך השיוך ליטול משכנתא ולרכוש דירה משלהם. כך יגדל בצורה משמעותית מספר חברי הקיבוץ, ולא נאבד מודל מגורים ראוי גם בעידן הקפיטליסטי.

הפוסט גלובס- משכנתאות לקיבוצניקים הופיע לראשונה ב-מתן פיננסים.

אנו רואים במשכנתא הזדמנות כלכלית גדולה ומרגשת עבור הלווה ומשפחתו, וערבים לכך שעם מעקב ובקרה נכונים, ניתן להגיע לניצול מקסימלי של הפוטנציאל הטמון בה, וכך לחסוך באופן משמעותי עבור מה שחשוב באמת – העתיד. לשם כך החלטנו להעמיד לרשות לקוחותינו ליווי צמוד לאורך כל שנות תשלום ההלוואה, עם כלכלן בכיר שידאג לערוך מעקב שוטף אחר התנאים האמורים בה, בהתאם לשערים העדכניים ולתנודות השוק הרלוונטיות. בכך אנו מבטיחים להגדיל עד למקסימום את רווחי העסקה, ולשפר עוד יותר את מצבו הכלכלי של הלווה בטווח הקרוב והרחוק.

הפוסט מערכת משכנתא לייף – ניהול וניטור למשכנתא און ליין הופיע לראשונה ב-מתן פיננסים.